Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : ce qu’il faut savoir pour 2025
Introduction
Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF, recentrant l’imposition sur le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. En 2025, l’IFI continue de susciter des interrogations pour les contribuables patrimoniaux : quels biens sont taxés, quels abattements possibles, comment optimiser sa situation ?
Dans cet article, découvrez les clés pour comprendre, déclarer et réduire votre IFI en toute légalité.
Qui est concerné par l’IFI ?
- Les personnes physiques, résidentes fiscales françaises, ou les non-résidents possédant des biens immobiliers en France, dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année.
- Le seuil d’imposition est calculé au niveau du foyer fiscal, incluant biens propres, biens communs, usufruits, SCI, etc.
Quels biens sont imposables à l’IFI ?
Biens imposables :
- Résidences principales (avec abattement de 30%)
- Résidences secondaires
- Biens locatifs non professionnels
- Parts de SCI, SCPI, OPCI à dominante immobilière
- Terrains non bâtis, forêts, parkings…
Biens exonérés ou partiellement exclus :
- Biens professionnels (utilisés pour une activité)
- Contrats d’assurance-vie non adossés à de l’immobilier
- Biens en démembrement (selon usufruit ou nue-propriété)
Comment se calcule l’IFI ?
Barème progressif à partir de 800 000 € (après abattement) :
| Fraction du patrimoine net taxable - | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| 800 001 à 1 300 000 € | 0.5% |
| 1 300 001 à 2 570 000 € | 0.7% |
| 2 570 001 à 5 000 000 € | 1% |
| 5 000 001 à 10 000 000 € | 1.25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1.5% |
Abattement de 30% sur la résidence principale
Déduction des dettes liées aux biens immobiliers (crédit en cours, travaux, taxe foncière)
Quelles stratégies pour réduire son IFI ?
Transférer vers des actifs non soumis à l’IFI
- Assurance-vie, PER, Private Equity, actions cotées, obligations…
Utiliser le démembrement de propriété
- Donner la nue-propriété à vos enfants
- Se réserver l’usufruit pour continuer à occuper le bien
Souscrire à des fonds d’investissement non immobiliers
- SCPI fiscales à dominante non immobilière
- Fonds structurés ou ETF dans une assurance-vie
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Déclarer son IFI : mode d’emploi
- Déclaration en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, via le formulaire 2042-IFI.
- Mention des biens, dettes déductibles, abattements, parts de sociétés immobilières.
- En cas d’erreur ou d’omission, des pénalités et majorations peuvent s’appliquer.
L’administration fiscale peut remonter sur 3 ans pour contrôle.
Conclusion : anticipez et structurez votre patrimoine intelligemment
L’IFI doit être intégré dans votre stratégie patrimoniale globale. Une bonne allocation entre immobilier et autres supports d’investissement, une structuration juridique adaptée et un suivi régulier de votre patrimoine sont des leviers puissants pour maîtriser cette fiscalité.
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